Yang sebenarnya tertulis di perjanjianmu
Brosur KPR memajang satu angka, biasanya yang paling rendah. Perjanjianmu memuat sesuatu yang lain: sebuah tangga. Tiap anak tangga punya bunga sendiri dan berlaku mulai bulan tertentu, dan hanya anak tangga pertama — kadang beberapa yang pertama — yang benar-benar dikunci.
Anak tangga terakhir hampir selalu “mengambang mengikuti tarif yang berlaku”. Kalimat itu yang menentukan sebagian besar bunga yang akan kamu bayar, karena ia berlaku paling lama.
Cicilan di tiap anak tangga
Cicilan tidak naik sedikit-sedikit. Ia melompat di bulan tertentu, saat bank menghitung ulang angsuran memakai sisa pokok dan sisa tenor pada saat itu.
| Berlaku sejak | Bunga | Cicilan per bulan |
|---|---|---|
| Cicilan ke-1 | 4,9% | Rp 6.441.873 |
| Cicilan ke-13 | 5,9% | Rp 6.849.960 |
| Cicilan ke-25 | 7,9% | Rp 7.654.691 |
| Cicilan ke-49 | 9,9% | Rp 8.396.928 |
Dari anak tangga pertama ke terakhir, cicilannya bertambah Rp 1.955.056 per bulan — naik 30,35%. Kenaikan sebesar itu bukan hal yang wajar dihadapi mendadak; ia perlu direncanakan bertahun-tahun sebelumnya.
Kenapa lompatannya terasa besar
Dua hal bekerja bersamaan. Pertama, bunganya naik. Kedua — dan ini yang jarang disadari — di tahun-tahun awal sebagian besar angsuranmu habis untuk bunga, sehingga pokoknya turun pelan. Saat bunga naik, ia dikenakan pada pokok yang ternyata masih hampir sebesar awal.
Itu juga sebabnya menyetor dana lebih di awal terasa kurang berdampak pada cicilan: selama masa promo, banyak bank menyerap setoran ekstra menjadi angsuran yang lebih ringan, bukan tenor yang lebih pendek. Waktu penyetoran sangat menentukan hasilnya.
Menghitungnya sendiri sebelum terjadi
Yang kamu perlukan cuma empat hal, dan semuanya ada di dokumen akadmu:
- pokok pinjaman, atau sisa pokok kalau KPR-nya sudah berjalan;
- tenor, dalam bulan;
- tangga bunganya: berapa persen, mulai cicilan ke berapa;
- perkiraan bunga mengambangnya — pakai suku bunga dasar kredit bankmu yang berlaku sekarang sebagai titik awal yang masuk akal.
Dengan empat angka itu, seluruh tangganya bisa dihitung sampai cicilan terakhir. Yang keluar bukan perkiraan kasar, melainkan jadwal bulan per bulan.
Yang bisa dilakukan sebelum tangganya naik
Tiga jalan, dan ketiganya bekerja paling baik jauh sebelum masa fix berakhir:
- Menyetor di luar cicilan untuk memperpendek tenor. Tidak ada biaya di depan sama sekali, tapi hasilnya sangat bergantung pada bulan penyetorannya.
- Menegosiasi ulang dengan bankmu sekarang. Posisi tawarmu jauh lebih kuat kalau kamu sudah memegang simulasi dari bank lain.
- Pindah ke bank lain. Bisa memangkas bunga banyak, tapi ada uang yang harus keluar di depan, dan ada bulan balik modal yang harus dilewati.
Mana yang paling menguntungkan tidak bisa ditebak dari besaran bunganya saja — ia harus dihitung dengan angkamu sendiri.